Você fechou o negócio de R$ 350.000. Vai precisar desembolsar quanto além disso para realmente virar dono? Resposta curta: entre R$ 17.500 e R$ 28.000 — entre 5% e 8% sobre o valor do imóvel, dependendo da cidade e da forma de pagamento.
Veja a quebra completa.
1. ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis
É o imposto municipal pago para que a propriedade do imóvel seja transferida para o seu nome. Sem ITBI pago, não existe registro, e sem registro, você não é dono.
| Cidade |
Alíquota |
| São Paulo |
3% |
| Rio de Janeiro |
2% |
| Belo Horizonte |
3% |
| Curitiba |
2,7% |
| Brasília |
3% |
Em R$ 350.000: entre R$ 7.000 e R$ 10.500.
Como reduzir
- Primeira aquisição via MCMV geralmente tem desconto de 50% no ITBI — verifique a lei do seu município.
- A base de cálculo é o maior valor entre o de venda e o venal (estabelecido pelo município). Se o venal for menor, vale a pena questionar.
- Pagamento à vista pode ter desconto de 5-10% em alguns municípios.
2. Escritura pública
Documento lavrado em cartório de notas. Custo varia por valor do imóvel, segundo tabela estadual.
Estimativa para R$ 350.000: entre R$ 2.500 e R$ 4.000 dependendo do estado.
Como reduzir
- Se o financiamento for via SFH (Sistema Financeiro de Habitação), o contrato bancário substitui a escritura pública, economizando 100% deste custo.
- Cônjuges casados em regime de comunhão precisam de procuração? Resolva antes para evitar nova ida ao cartório.
3. Registro de imóveis
Após a escritura (ou contrato bancário), o documento precisa ser registrado no cartório de registro de imóveis da circunscrição onde fica o imóvel.
Estimativa para R$ 350.000: entre R$ 1.500 e R$ 2.500.
Não tem como reduzir — é tabela fixa estadual. Mas é o registro que efetivamente faz você dono.
4. Avaliação bancária (se for financiar)
O banco contrata um engenheiro para avaliar o imóvel e atestar que o valor de mercado é compatível com o de compra.
Custo: entre R$ 800 e R$ 1.800. Bancos públicos (Caixa, BB) cobram menos.
Como reduzir
- Bancos costumam conceder taxa zero para clientes correntistas ou em campanhas sazonais. Pergunte.
- Em algumas portabilidades, o novo banco aceita a avaliação anterior se for recente.
5. Inspeção predial (opcional, mas recomendado)
Não é obrigatório, mas pode evitar problema de R$ 50.000+. Engenheiro civil verifica:
- Estrutura e fundação
- Instalação elétrica
- Hidráulica e infiltração
- Documentação técnica
Custo: R$ 800 a R$ 2.500 dependendo da metragem.
6. Mudança e ajustes iniciais
Comprador comum esquece dessa categoria:
- Mudança: R$ 1.500 a R$ 5.000
- Pintura básica: R$ 3.000 a R$ 8.000
- Limpeza profissional: R$ 800 a R$ 2.000
- Pequenos ajustes (chaveiro, instalação de cortinas, gás, internet): R$ 1.500 a R$ 3.000
Total realista: R$ 7.000 a R$ 18.000.
7. Despesas recorrentes (3-12 meses iniciais)
A partir do mês 1 de propriedade você paga:
- IPTU: 0,5-1,5% do valor venal/ano
- Condomínio (se apartamento): R$ 200-2.000/mês dependendo do prédio
- Seguro residencial: obrigatório se financiou (incluído na parcela)
- Energia, água, gás, internet: R$ 400-1.000/mês
Reserve 6 meses dessas despesas como caixa de segurança antes de fechar.
Resumo: quanto reservar
Sobre o valor do imóvel, separe:
- 5% — cenário enxuto (MCMV com desconto ITBI, sem inspeção, mudança simples)
- 7% — cenário normal (a maioria dos casos)
- 10% — cenário com folga (inspeção completa + reforma inicial mais robusta)
Para R$ 350.000: reserve entre R$ 17.500 e R$ 35.000 acima do valor da entrada.
Erros comuns
- Acreditar que ITBI cabe no financiamento. Não cabe. ITBI é à vista, com recursos próprios.
- Não conferir a base de cálculo do ITBI. Algumas prefeituras usam valor venal inflacionado — vale recurso.
- Pular inspeção em imóvel "pronto pra morar". Mais imóvel "pronto" do que se imagina tem problema oculto.
- Esquecer FGTS para custos. FGTS pode ser usado para parcelar ITBI em alguns municípios.
Próximo passo
Antes de assinar qualquer proposta, peça simulação completa incluindo todos os custos extras ao corretor. Um bom profissional já apresenta o "valor real" da compra, não só a parcela do financiamento.